Jakie domy i mieszkania sprzedają się najlepiej na rynku nieruchomości w 2025 roku?

Kiedy zastanawiamy się, jakie domy się najlepiej sprzedają na dynamicznym rynku nieruchomości, odpowiedź wcale nie jest jednowymiarowa, ale obecne trendy wyraźnie wskazują na preferencje kupujących. Krótko mówiąc, najlepiej sprzedają się nieruchomości o niewielkich metrażach. Co napędza ten specyficzny popyt i czy ten trend utrzyma się dłużej? Zagłębmy się w meandry aktualnej sytuacji rynkowej, aby zrozumieć, co przyciąga dziś wzrok potencjalnych nabywców i jakie nieruchomości znikają z ofert jak świeże bułeczki.

Analizując najnowsze dane rynkowe i spostrzeżenia z terenu, widać wyraźnie, że pewne segmenty rynku cieszą się znacznie większym powodzeniem niż inne. Popyt koncentruje się na nieruchomościach, które odpowiadają współczesnym realiom ekonomicznym i potrzebom. Nie ma tu miejsca na przypadek – za tymi trendami stoją twarde dane i konkretne decyzje finansowe.

Z rozmów z pośrednikami, którzy wzięli udział w badaniu nastrojów rynkowych, wynika, że większość transakcji dotyczy:

• Mieszkań do 50 mkw., zwłaszcza kawalerek oraz mieszkań dwu- i trzypokojowych.
• Domów jednorodzinnych o powierzchni nieprzekraczającej 120 mkw.

Inne typy nieruchomości również znajdują nabywców, ale zainteresowanie jest znacznie mniejsze.

Ten obraz rynku to nie przypadek, ale efekt kumulacji wielu czynników makro- i mikroekonomicznych. Analiza danych wskazuje, że ocena kondycji sektora nieruchomości jest teraz bardziej optymistyczna niż jeszcze kilka miesięcy temu, wartość Indeksu Nastrojów Pośredników Nieruchomości wzrosła, co przekłada się na więcej zapytań i większą liczbę transakcji, ale nadal z wyraźną koncentracją na konkretnych segmentach.

Możemy to też zilustrować graficznie, pokazując orientacyjne rozłożenie popytu między różne typy nieruchomości, co pomoże zwizualizować, gdzie obecnie bije serce rynku.

Rozumiejąc, że największym powodzeniem cieszą się mieszkania do 50 mkw. oraz domy w określonym, niewielkim metrażu, możemy przejść do głębszej analizy czynników, które stoją za tym fenomenem. Rynek nie lubi próżni, a obecne uwarunkowania ekonomiczne wymusiły zmianę preferencji kupujących. Czas "apetytu" na wielkie przestrzenie zdaje się być przynajmniej chwilowo za nami, ustępując miejsca pragmatyzmowi i kalkulacji. Zobaczmy, dlaczego tak się dzieje i co dokładnie przyciąga dziś wzrok osób poszukujących własnego kąta.

Cena i koszty utrzymania jako kluczowe czynniki wyboru kupujących

Kupujący na dzisiejszym rynku nieruchomości są wyjątkowo wrażliwi na cenę, co nie dziwi w obliczu rosnących kosztów życia i ograniczonych możliwości kredytowych. Wiele osób ma jasno określony, często sztywny limit budżetowy, który warunkuje wszelkie poszukiwania. Z danych rynkowych i obserwacji transakcyjnych wynika, że ten limit najczęściej oscyluje w granicy 500 tysięcy złotych w większych aglomeracjach, a w mniejszych ośrodkach spada nawet do 300 tysięcy złotych.

Przekroczenie tej kwoty staje się poważną barierą, a nawet jeśli nieruchomość jest atrakcyjna, jeśli jej cena wykracza poza ustalone ramy, często jest po prostu odrzucana. To trochę jak szukanie igły w stogu siana dla sprzedających nieruchomości o wyższej wartości. Widzimy to na co dzień, kiedy klienci otwierają portfel w telefonie i mówią "ok, mam 480 tysięcy, ani złotówki więcej".

Co więcej, nie tylko cena zakupu decyduje o atrakcyjności oferty. Równie, a często nawet bardziej, istotne stają się bieżące koszty utrzymania nieruchomości. Klienci dokładnie przeliczają miesięczne wydatki związane z użytkowaniem - czynsz administracyjny, rachunki za ogrzewanie, prąd, wodę, a także podatki. W przypadku większych domów, np. o powierzchni 200-300 mkw., te koszty potrafią przyprawić o zawrót głowy. Ogrzanie takiej kubatury zimą to niemały wydatek, a przecież dochodzą do tego opłaty za wodę czy wywóz śmieci proporcjonalne do liczby mieszkańców czy zużycia.

Wysokie koszty utrzymania mają bezpośredni wpływ na mniejsze zainteresowanie dużymi domami (200-300 mkw.). Choć wizja przestronnej rezydencji z ogrodem może być kusząca, wielu kupujących dokonuje chłodnej kalkulacji. Perspektywa rachunków rzędu kilku tysięcy złotych miesięcznie za samą eksploatację skutecznie studzi zapał. Nasi doradcy często opowiadają historie klientów, którzy oglądali piękny, duży dom, po czym wycofywali się, mówiąc "cudowny, ale nas zjedzą opłaty".

Ten strach przed przyszłymi kosztami skłania kupujących do szukania bardziej energooszczędnych i tańszych w utrzymaniu alternatyw. Stąd popularność mniejszych domów jednorodzinnych o powierzchni do 120 mkw., które są postrzegane jako kompromis między marzeniem o własnym domu a realiami portfela. Są wystarczająco przestronne dla rodziny, a jednocześnie znacznie tańsze w ogrzewaniu i konserwacji niż ich więksi "bracia".

Wprawdzie rynek daje pewne nadzieje na negocjacje cenowe, szczególnie w przypadku nieruchomości, które dłużej zalegają w ofertach. Sprzedający bywają skłonni do rozmów, ale nie są to znaczące kwoty. Spadki cen, jeśli w ogóle występują, są raczej kosmetyczne. Nie ma mowy o drastycznych przecenach, które mogłyby przyciągnąć kupujących z mniejszym budżetem do nieruchomości, na które obecnie popyt jest niższy. Rynek jakby "zacisnął zęby" i czeka.

Ta sytuacja tworzy pewien impas w segmentach nieruchomości o wyższej cenie i większym metrażu. Mimo potencjalnej gotowości sprzedających do symbolicznych negocjacji, przepaść między oczekiwaniami cenowymi a możliwościami finansowymi kupujących, w połączeniu z obawą przed przyszłymi kosztami utrzymania, sprawia, że nieruchomości te znajdują nabywców znacznie wolniej. Jak to się mówi, cena czyni cuda, a gdy cena jest za wysoka, cudów nie ma.

Limity cenowe i koszty utrzymania stały się filtrem, który w obecnych realiach rynku nieruchomości selekcjonuje oferty. To nie metraż sam w sobie jest wrogiem, ale jego konsekwencje finansowe - wyższa cena zakupu i drastycznie wyższe rachunki. Kupujący postępują racjonalnie, chroniąc swój domowy budżet. Ich wybory to świadoma decyzja oparta na twardych danych o przyszłych wydatkach. Widzimy wyraźnie, że klienci stali się bardziej edukowani w zakresie ukrytych kosztów posiadania nieruchomości, co jest nowym i ważnym zjawiskiem na rynku.

Należy pamiętać, że choć ogólne trendy wskazują na dominację mniejszych metraży, istnieją rynki lokalne i specyficzne grupy kupujących, dla których te limity mogą być inne. Jednak na poziomie makroekonomicznym i w ujęciu ogólnokrajowym, próg pół miliona złotych (czy nawet niższy w mniejszych miastach) oraz świadomość wysokich kosztów utrzymania dużych powierzchni, to siły, które dziś w największym stopniu kształtują preferencje i możliwości kupujących. To pragmatyzm, a nie rozmach, definiuje dzisiejszy rynek.

Z tego powodu szukają mieszkań do 50 mkw. osoby o ograniczonym budżecie, dla których każde dodatkowe dziesięć metrów kwadratowych to nie tylko wyższa cena, ale także perspektywa wyższych rachunków za czynsz i media. To zjawisko widać wyraźnie w strukturze popytu zgłaszanego przez agencje nieruchomości w całej Polsce. Limit ceny działa jak gilotyna na część ofert, a koszty utrzymania są ostrzeżeniem, które klienci biorą na serio. Niestety dla właścicieli dużych nieruchomości, nie zanosi się na szybką zmianę tych trendów, dopóki inflacja i ceny energii pozostają na wysokim poziomie.

Brak znaczących spadków cen, mimo niższego popytu na duże metraże, może wynikać z kilku przyczyn. Część sprzedających nie jest pod presją czasową, inni nie chcą ponosić strat, a jeszcze inni wciąż żyją w mentalności hossy sprzed dwóch lat. Efekt? Patowa sytuacja, gdzie atrakcyjne skądinąd duże nieruchomości stoją miesiącami w ofercie, podczas gdy małe metraże znajdują nabywców relatywnie szybko, często blisko ceny ofertowej lub po niewielkich negocjacjach. To potwierdza, jak kluczowe stały się kalkulacja i zdrowy rozsądek w obliczu niepewności ekonomicznej.

Mieszkania na wynajem: silnik popytu na kawalerki i dwupokojowe

Jednym z kluczowych czynników, który znacząco napędza popyt na małe mieszkania, a w szczególności na kawalerki i mieszkania dwupokojowe, jest rynek najmu. To nie tylko indywidualni kupujący szukający pierwszego lokum stoją za wzrostem zainteresowania tym segmentem. Znaczący udział mają inwestorzy, którzy traktują nieruchomości jako formę lokowania kapitału i źródło dochodu pasywnego. A w tej grze małe metraże to często pewny strzał.

Dlaczego kawalerki i małe dwupokojowe cieszą się tak dużą popularnością wśród kupujących pod wynajem? Odpowiedź jest prosta i opiera się na prostej ekonomii najmu. Małe mieszkania o powierzchni do około 50 mkw., a nawet do 55 mkw. na rynku wtórnym, generują relatywnie wysoki zwrot z inwestycji (ROI) w porównaniu do ich ceny zakupu. Czynsz najmu, choć niższy w wartościach bezwzględnych niż za większe mieszkanie, stanowi większy procent ceny nieruchomości. To sprawia, że taka inwestycja "zwraca się" szybciej, a stopa kapitalizacji (rentowność najmu) jest atrakcyjniejsza.

Większy popyt na małe mieszkania odczuwalny jest w zasadzie wszędzie tam, gdzie istnieje rozwinięty rynek najmu – w dużych miastach uniwersyteckich, centrach biznesowych, a nawet mniejszych ośrodkach z atrakcyjnymi miejscami pracy. Studenci, młodzi profesjonaliści na dorobku, single, a także pary bez dzieci czy osoby dojeżdżające do pracy w większym mieście często poszukują właśnie niewielkich, ustawnych mieszkań. Mają niższe wymagania metrażowe, ale kluczowe jest dla nich dobra lokalizacja i rozsądna cena najmu. Małe mieszkanie doskonale wpisuje się w te potrzeby.

Dodatkowym atutem dla inwestorów jest płynność na rynku najmu małych metraży. Znalezienie najemcy na kawalerkę czy dwójkę trwa zazwyczaj krócej niż w przypadku większych mieszkań. Niższe są też okresy "pustostanu" między kolejnymi umowami najmu. To ogranicza ryzyko inwestycyjne i zapewnia bardziej stabilny przepływ gotówki. Inwestorzy cenią sobie przewidywalność, a małe mieszkania im ją dają. To, co dla jednych jest pierwszym mieszkaniem, dla innych staje się maszynką do zarabiania pieniędzy.

Pandemia i powrót studentów na uczelnie stacjonarne, a także napływ migrantów, dodatkowo wzmocniły ten segment rynku najmu, a co za tym idzie, popyt inwestycyjny. Obserwowaliśmy dynamiczny wzrost cen najmu, co tylko zachęciło kolejnych inwestorów do lokowania kapitału w niewielkich lokalach. Widzimy w naszych statystykach, że zapytania o kawalerki i małe mieszkania często pochodzą od klientów, którzy od razu deklarują, że planują przeznaczyć je na wynajem długoterminowy.

Największym zainteresowaniem klientów cieszą się kawalerki i mieszkania dwu-, trzypokojowe do około 50 mkw. - ta obserwacja potwierdza się niezależnie od regionu Polski. Wynika to nie tylko z popytu indywidualnego, ale w dużej mierze właśnie z czynnika inwestycyjnego. To mieszkania "bezpieczne" z punktu widzenia najmu - łatwo je wynająć, są poszukiwane, a relacja ceny do potencjalnego dochodu z najmu jest często bardziej korzystna niż w przypadku większych lokali. Inwestor niekoniecznie szuka mieszkania, w którym sam by chciał zamieszkać; szuka mieszkania, które będzie generować zysk.

Dla pośredników działających na rynku nieruchomości, klienci poszukujący nieruchomości "pod wynajem" stanowią ważną grupę. Ich kryteria bywają specyficzne – nie zawsze przykładają tak dużą wagę do stanu mieszkania (zwłaszcza jeśli planują remont) czy sąsiedztwa, jak klienci kupujący "na własne". Skupiają się na lokalizacji (blisko uczelni, centrów biurowych, przystanków komunikacji miejskiej) i na metrażu oraz układzie pomieszczeń, który pozwoli uzyskać optymalną stopę zwrotu. Często w ich poszukiwaniach przewija się fraza "chcę coś, co szybko wynajmę".

Ten segment rynku nieruchomości, napędzany popytem na wynajem, ma duży potencjał, zwłaszcza w kontekście przyszłych programów rządowych wspierających zakup pierwszego mieszkania, co może odciążyć nieco rynek najmu i skłonić część inwestorów do sprzedaży. Jednak póki co, to właśnie chęć zarabiania na najmie utrzymuje wysokie zainteresowanie małymi metrażami. Jest to rynek, gdzie zasada "małe jest piękne i rentowne" działa w praktyce.

Inwestorzy często szukają okazji na rynku wtórnym, ale nie gardzą też rynkiem pierwotnym, o ile cena za metr jest atrakcyjna, a lokalizacja perspektywiczna. Liczą się dla nich niski wkład własny (jeśli biorą kredyt inwestycyjny) i wysoki wskaźnik potencjalnego zysku z najmu. Ich działalność tworzy zdrowy obieg na rynku – kupują mniejsze mieszkania, co uwalnia podaż w tym segmencie, i oferują je na wynajem, odpowiadając na potrzeby tych, którzy z różnych przyczyn (finansowych, życiowych) nie mogą lub nie chcą kupić własnego M.

Nieruchomości kupowane z myślą o wynajmie często wymagają mniejszych nakładów na wykończenie czy remont niż te kupowane na własne potrzeby. Standard "inwestycyjny" bywa mniej wygórowany, co dodatkowo skraca czas i zmniejsza koszt przygotowania mieszkania do najmu. To wszystko sprawia, że cały proces inwestycyjny w mały metraż jest relatywnie szybki i prosty, co jest kolejnym argumentem za tym segmentem rynku. Krótko mówiąc, rynek najmu jest niczym serce, które pompuje krew, czyli kapitał, do segmentu małych mieszkań, utrzymując je przy życiu i w dobrej kondycji sprzedażowej.

Co z większymi domami i mieszkaniami? Perspektywy sprzedaży

Podczas gdy małe metraże biją rekordy popularności, segment większych domów i mieszkań mierzy się ze znacznie większymi wyzwaniami. Rynek bywa bezlitosny, a aktualne realia gospodarcze i społeczne nie sprzyjają sprzedaży nieruchomości o dużej powierzchni. Znalezienie kupca na większe metraże jest wciąż trudne, co potwierdzają zgodnie pośrednicy i dane transakcyjne. O ile małe mieszkania czy kompaktowe domy potrafią znaleźć nabywcę w kilka tygodni, o tyle sprzedaż willi o powierzchni 250 mkw. czy apartamentu o metrażu powyżej 80 mkw. często zajmuje miesiące, a nawet lata.

Powodów tego stanu rzeczy jest wiele, a większość z nich sprowadza się do pieniędzy i pragmatyzmu. Jak wspomniano wcześniej, limity cenowe potencjalnych kupujących często kończą się tam, gdzie zaczynają się większe metraże. Niewielu jest w stanie pozwolić sobie na jednorazowy wydatek rzędu miliona czy dwóch milionów złotych, nie mówiąc już o zaciągnięciu tak wysokiego kredytu hipotecznego w obecnych warunkach. Stopy procentowe skutecznie wyeliminowały z rynku znaczącą część potencjalnych nabywców większych nieruchomości.

Zainteresowanie dużymi mieszkaniami jest mniejsze nie tylko ze względów finansowych, ale też ze zmieniającego się stylu życia. Współczesne rodziny są często mniejsze, a praca zdalna, choć popularna, nie zawsze wymaga aż tak dużo przestrzeni, jaką dawałyby mieszkania 4- czy 5-pokojowe o powierzchni ponad 100 mkw. Dla wielu liczy się bardziej lokalizacja w centrum miasta, bliskość udogodnień, niż ogromna przestrzeń użytkowa, której utrzymanie generuje wysokie koszty.

Obserwujemy, że duże domy o powierzchni 200–300 mkw. sprzedają się słabiej, a często stoją w ofertach bez odzewu przez długi czas. To pokłosie nie tylko wysokiej ceny zakupu, ale przede wszystkim horrendalnych kosztów utrzymania, które były omawiane wcześniej. Do tego dochodzi kwestia pracy i czasu, który trzeba poświęcić na utrzymanie dużego domu i często przylegającej do niego działki czy ogrodu. Współczesny, zapracowany człowiek nierzadko woli mniejszy, ale łatwiejszy w obsłudze lokal. Kiedyś wielki dom był symbolem statusu; dziś bywa postrzegany jako problematyczne i kosztowne obciążenie.

Dodatkowym wyzwaniem w przypadku dużych nieruchomości bywa ich stan i aranżacja. Wiele domów budowanych kilkanaście czy kilkadziesiąt lat temu według ówczesnych standardów i mody może wymagać gruntownych remontów i modernizacji, aby spełnić oczekiwania współczesnych kupujących, zwłaszcza w zakresie energooszczędności. To generuje kolejne koszty, których potencjalny nabywca woli uniknąć. Zjawisko to dotyczy także dużych mieszkań na rynku wtórnym – często wymagają sporych inwestycji w modernizację instalacji czy odświeżenie. Przez co szukają klientów, którzy albo mają dużo wolnej gotówki na remont, albo ogromne pokłady samozaparcia.

Sytuacja na rynku pierwotnym dużych nieruchomości również nie napawa optymizmem. Deweloperzy wciąż budują większe apartamenty czy domy w zabudowie szeregowej lub wolnostojącej, ale mieszkania w stanie deweloperskim, zwłaszcza te o większym metrażu, sprzedają się słabiej niż te mniejsze. Kupujący obawiają się dodatkowych kosztów wykończenia, które przy dużych powierzchniach potrafią osiągnąć zawrotne sumy, często porównywalne z ceną samego lokalu. Perspektywa zainwestowania kilkuset tysięcy złotych czy nawet miliona na wykończenie potrafi skutecznie zniechęcić.

Można powiedzieć, że na rynku nieruchomości trwa swojego rodzaju "walka o przetrwanie", gdzie w kategorii "sprzedawalność" małe metraże deklasują większych konkurentów. Właściciele dużych domów i mieszkań, którzy chcą je sprzedać, często muszą uzbroić się w anielską cierpliwość i być gotowi na ustępstwa cenowe. Niestety, nawet gotowość do negocjacji nie zawsze przekłada się na szybką transakcję, bo problemem jest fundamentalny brak szerokiego grona potencjalnych kupujących stać ich na taką inwestycję.

Rynek dużych metraży stał się rynkiem niszowym, skierowanym do specyficznej grupy odbiorców – zamożnych rodzin z dużymi potrzebami przestrzennymi, przedsiębiorców, czy osób szukających luksusowych inwestycji (choć ten ostatni segment również mierzy się z wyzwaniami). To nie jest już masowy rynek, na którym sprzedaż odbywa się dynamicznie. Sprzedający na tym rynku często muszą korzystać z wyspecjalizowanych agencji nieruchomości, które potrafią dotrzeć do tej wąskiej grupy potencjalnych nabywców. Wymaga to innego podejścia marketingowego, a nawet mentalnego – nie sprzedaje się już "zwykłego" domu, a raczej styl życia czy status.

Podsumowując ten segment, najsłabiej sprzedają się mieszkania o dużym metrażu i generalnie nieruchomości, których zakup i utrzymanie przekraczają aktualne możliwości finansowe większości Polaków. Brak jest impulsu, który mógłby gwałtownie ożywić ten segment – czy to w postaci znaczących spadków cen, czy nagłego wzrostu zdolności kredytowej społeczeństwa. Choć programy rządowe mogą stymulować popyt na mniejsze nieruchomości, rynek dużych domów i mieszkań pozostanie prawdopodobnie wyzwaniem dla sprzedających w przewidywalnej przyszłości. Nabywcy szukają obecnie bezpieczeństwa i racjonalności, a te rzadko idą w parze z dużą i kosztowną w utrzymaniu nieruchomością. W tej grze, gdzie stawką są oszczędności życia, sentyment schodzi na dalszy plan.