Czy domy będą tanieć w 2024 roku? Analiza prognoz

Marzenie o własnych czterech kątach nieprzerwanie rozpala wyobraźnię wielu Polaków, zwłaszcza w obliczu niepewności rynkowych, co skłania do głębszych analiz. Dlatego pytanie "Czy domy będą tanieć 2024?" wciąż pojawia się w rozmowach i analizach ekonomicznych, będąc jednym z kluczowych zagadnień na rynku nieruchomości. Niestety dla tych, którzy liczyli na drastyczne obniżki, rynkowe sygnały są dość jednoznaczne i wymagają realistycznego spojrzenia. Domy nie będą znacząco tanieć w 2024 roku; eksperci wskazują raczej na stabilizację lub minimalne korekty w pewnych segmentach.

Analizując dynamikę rynku mieszkaniowego w ostatnich latach, łatwo dostrzec kluczowe czynniki kształtujące aktualne ceny oraz obawy kupujących. Wgląd w konkretne wskaźniki rynkowe pozwala lepiej zrozumieć, dlaczego oczekiwania o dużych obniżkach mogą okazać się płonne w najbliższym czasie. Przyjrzyjmy się kilku kluczowym danym, które obrazują tę sytuację w ostatnim okresie, dając perspektywę na to, co dzieje się na rynku.

Dane liczbowe brutalnie obnażają dynamikę rynku nieruchomości w ostatnich latach; widać wyraźnie, jak aspiracje mieszkaniowe zderzają się z twardą ekonomią. Przez większość analizowanego okresu, wzrosty cen nieruchomości, szczególnie domów, wyprzedzały dynamikę wzrostu wynagrodzeń, co pokazuje tabela. Co gorsza, znaczny wzrost kosztów kredytu hipotecznego, widoczny w ostatniej kolumnie tabeli, dodatkowo oddalił marzenie o własnym domu dla wielu gospodarstw domowych, drastycznie ograniczając ich zdolność kredytową.

Wpływ programów wsparcia na ceny domów w 2024 roku

Rok 2022 przyniósł drastyczną zmianę w postrzeganiu rynku nieruchomości przez wielu Polaków, gdy cykl podwyżek stóp procentowych RPP windują znacząco raty kredytów hipotecznych. Te wysokie stopy procentowe skutecznie zahamowały rozpędzony rynek, redukując zdolność kredytową niemal z dnia na dzień, co dla wielu było niczym zimny prysznic. Efektem tego była wyraźna stagnacja, a nawet minimalne spadki cen transakcyjnych w niektórych segmentach rynku mieszkaniowego pod koniec roku 2022 i w pierwszej połowie 2023 roku, co mogło budzić nadzieje na nadchodzącą dekoniunkturę.

Rynek nieruchomości jest jednak wrażliwy na impulsy, zwłaszcza te płynące ze strony polityki publicznej. Wprowadzenie przez rząd programu "Bezpieczny Kredyt 2%" podziałało jak potężny bodziec stymulujący popyt, niejako 'ręcznie' przywracając na rynek grupę potencjalnych kupujących. Ten wpływ programów wsparcia okazał się kluczowy w drugiej połowie 2023 roku, całkowicie odwracając panujące trendy.

Główną ideą programu było udzielenie pomocy finansowej w spłacie kredytu, co w praktyce sprowadzało się do znaczącego obniżenia oprocentowania przez pierwsze 10 lat. Dzięki temu osoby spełniające kryteria dochodowe i wiekowe nagle odzyskały lub zyskały zdolność kredytową na poziomie, o którym w "erze" wysokich stóp mogli tylko pomarzyć. To zjawisko momentalnie przekształciło nastroje na rynku, uruchamiając potężny strumień nowego popytu.

Efekt był błyskawiczny i w wielu miejscach dość przewidywalny dla analityków znających podstawowe prawa ekonomii. Program "Kredyt 2%" pobudził popyt na skalę, która przewyższyła bieżącą podaż dostępnych nieruchomości, zwłaszcza tych spełniających kryteria cenowe programu. Ta prosta zasada nierównowagi między podażą a popytem musiała przełożyć się na kierunek cen.

Sprzedający, widząc nagły przypływ potencjalnych kupujących, a deweloperzy obserwując błyskawiczne tempo sprzedaży, szybko zrozumieli, że nie ma już potrzeby udzielania rabatów czy negocjowania cen. Co więcej, w miarę kurczenia się oferty nieruchomości dostępnych "od ręki" w pożądanych lokalizacjach i standardach, ceny zaczęły dynamicznie rosnąć, niwecząc wcześniejsze spekulacje o spadkach. Mieliśmy do czynienia z sytuacją, w której dostępność preferencyjnego finansowania stała się ważniejsza dla kupującego niż cena za metr kwadratowy, w myśl zasady "teraz albo nigdy".

Szacuje się, że transakcje wspierane tym programem mogły stanowić nawet 50-70% sprzedaży w segmencie mieszkań deweloperskich w niektórych lokalizacjach w drugiej połowie 2023 roku, a także wpływały na rynek pierwotny domów gotowych lub tych w budowie. Ta masowa skala uczestnictwa w programie wyraźnie pokazuje jego potężny impuls. Widzieliśmy przykłady projektów deweloperskich, gdzie wszystkie mieszkania kwalifikujące się do programu zostały sprzedane w ciągu zaledwie kilku tygodni od jego startu, co wywarło ogromną presję cenową.

Mimo zakończenia programu w dotychczasowej formie z końcem 2023 roku, jego konsekwencje będą odczuwalne również w 2024 roku. Po pierwsze, wchłonął on znaczną część dostępnej podaży, pozostawiając rynek z jej niedoborem. Po drugie, zbudował pewne oczekiwania cenowe u sprzedających i deweloperów, którzy przyzwyczaili się do szybkiej sprzedaży po wyższych cenach. Wreszcie, zapowiedziane są prace nad nową formą wsparcia, co samo w sobie podtrzymuje niepewność i skłania potencjalnych kupujących do "czarowania" rynkowego, czekając na szczegóły.

Zapowiedź kontynuacji wsparcia, nawet w zmienionej formule, oznacza, że element stymulujący popyt prawdopodobnie pozostanie obecny na rynku. To sygnał dla deweloperów i sprzedających, że wciąż będzie istniała grupa kupujących z podniesioną zdolnością finansową, co redukuje presję na obniżki cen. Nowy program, jeśli wejdzie w życie, najprawdopodobniej znów pobudził popyt, chociaż jego skala i wpływ będą zależeć od konkretnych założeń i dostępnych środków, co wprowadza element niepewności.

Analizując perspektywę roku 2024, musimy więc przyjąć do wiadomości, że rynek będzie działał w cieniu ostatnich programów wsparcia oraz potencjalnych nowych interwencji państwa. Z jednej strony wysokie stopy procentowe wciąż są barierą dla wielu osób, z drugiej strony programy potrafią tę barierę skutecznie omijać dla określonych grup. Taki koktajl rynkowy raczej nie sprzyja znaczącym spadkom cen, a bardziej dryfowaniu cen w górę lub ich stabilizacji na wysokim poziomie, szczególnie w najbardziej pożądanych lokalizacjach, gdzie popyt programowy był najsilniejszy.

Patrząc na mechanizm działania wsparcia, można wręcz argumentować, że paradoksalnie przyczyniło się ono do utrwalenia, a nawet zwiększenia nierówności w dostępie do mieszkań. Podczas gdy beneficjenci programu mogli łatwiej wejść na rynek, osoby bez szansy na dofinansowanie, zderzając się z rosnącymi cenami i wysokimi kosztami kredytu, znalazły się w jeszcze trudniejszej sytuacji. To pokazuje złożoność interwencji rynkowych i ich często nieintencjonalne konsekwencje dla ogólnej dynamiki cenowej.

W praktyce oznacza to, że choć część ekspertów może wieszczyć stabilizację, a nawet symboliczne cofnięcie się cen w określonych segmentach, to fundamentalny impuls popytowy związany ze wsparciem rządowym (historycznym i potencjalnie przyszłym) sprawia, że szanse na powrót do poziomów cen sprzed programu są bliskie zeru. Domy, zwłaszcza te w dobrych lokalizacjach i standardzie, utrzymują swoją wartość i pozostają obiektem pożądania.

Delikatna korekta zamiast znaczących spadków cen

Rozpowszechniona nadzieja na to, że ceny nieruchomości w 2024 roku wreszcie runą w dół niczym klocki domino, opiera się na często mylnych przesłankach i życzeniowym myśleniu. Rynek mieszkaniowy jest strukturą znacznie bardziej złożoną i odporną na gwałtowne zmiany niż się powszechnie wydaje. Profesjonalne prognozowanie wskazuje raczej na scenariusz łagodniejszej korekty, a nie spektakularnego tąpnięcia, co potwierdza większość wiarygodnych analiz.

Kiedy mówimy o "delikatnej korekcie", mamy na myśli raczej stabilizację cen na obecnych, wysokich poziomach, ewentualnie symboliczne obniżki rzędu kilku procent, i to prawdopodobnie tylko w określonych miejscach lub dla specyficznych typów nieruchomości. To scenariusz daleki od oczekiwań o powrocie do cen sprzed kilku lat, a już na pewno nie o "kupowaniu okazyjnie" jak po krachu. Rynek po prostu spłaszcza swój wzrostowy trend, wchodząc na płaskowyż cenowy.

Podstawowym czynnikiem, który utrudnia znaczące spadki cen, jest fundamentalny strukturalny brak podaży. Liczba budowanych domów, zwłaszcza gotowych do zamieszkania, nie nadąża za długoterminowym popytem, który napędzany jest m.in. przez migracje wewnętrzne do większych ośrodków i tworzenie się nowych gospodarstw domowych. Proces inwestycyjny w budownictwie jest długotrwały i kosztowny, obarczony barierami biurokratycznymi, co sprawia, że podaż reaguje na zmiany popytu z dużym opóźnieniem.

Wysokie koszty budowy to kolejna cegiełka dokładana do muru blokującego spadki cen. Ceny materiałów budowlanych, chociaż nieco się ustabilizowały w ostatnim czasie, wciąż pozostają na znacznie wyższych poziomach niż przed kilku laty. Do tego dochodzą rosnące koszty pracy w sektorze budowlanym. Deweloperzy i prywatni inwestorzy po prostu nie mogą sprzedawać po niższych cenach, jeśli koszty realizacji projektu są wysokie – to prosta arytmetyka ekonomiczna.

Warto spojrzeć też na zachowania sprzedających. Właściciele domów czy mieszkań nie są pod presją, by szybko sprzedawać za wszelką cenę, jak to mogłoby mieć miejsce np. w przypadku masowych kłopotów finansowych. Osoby, które nie muszą sprzedać natychmiast, często wolą poczekać, niż znacząco obniżać cenę. Ta sztywność cen w dół, czyli tzw. efekt lepkości cen (price stickiness), jest dobrze znanym zjawiskiem na rynku nieruchomości, utrudniającym szybkie dostosowanie cen do zmieniających się warunków.

Analizując sytuację w poszczególnych miastach czy regionach, widzimy różnice, ale ogólny trend korekty jest subtelny. W mniejszych miejscowościach lub na mniej atrakcyjnych obrzeżach dużych aglomeracji, gdzie popyt jest słabszy i rynek bardziej rozproszony, możemy zaobserwować niewielkie obniżki cen ofertowych, a czasem nawet transakcyjnych. Ale nawet tam nie są to spadki rzędu 10-20%, o których marzą niektórzy kupujący, tylko symboliczne dostosowania do lokalnego mikroklimatu rynkowego.

Na drugim biegunie znajdują się największe miasta i najbardziej pożądane lokalizacje, gdzie nawet pomimo wyższych cen i trudniejszego dostępu do finansowania, popyt pozostaje relatywnie silny. W takich miejscach korekta cenowa może oznaczać najwyżej wyhamowanie tempa wzrostu, a wcale nie fizyczne spadki. Mówiąc kolokwialnie, rynek w tych miejscach "sztywno stoi" na wyznaczonym wcześniej pułapie cenowym.

Nawet ewentualne, umiarkowane luzowanie polityki pieniężnej w przyszłości, które mogłoby nastąpić pod koniec 2024 roku, raczej nie wywoła fali spadków cen. Obniżki stóp procentowych, jeśli się pojawią, prawdopodobnie będą stopniowe i bardziej stymulować będą popyt, co w obecnych warunkach ograniczonej podaży raczej przełoży się na ponowną presję wzrostową na ceny, a nie na ich spadek. Historia pokazuje, że dostępność kredytu ma kluczowy wpływ na dynamikę cenową, i to często silniejszy niż inne czynniki.

Perspektywa pierwszych obniżek cen w rozumieniu wyraźnej korekty, która byłaby zauważalna w portfelu potencjalnego kupującego, jest raczej oddalona w czasie i mało prawdopodobna w skali całego kraju w 2024 roku. Rynek, jak to ma w zwyczaju, prawdopodobnie zaskoczy tych, którzy czekają na wyprzedaż, utrzymując swoje ceny na poziomie, który wciąż stanowi wyzwanie dla większości społeczeństwa, zwłaszcza w świetle wspomnianej już luki między dynamiką wzrostu wynagrodzeń a dynamiką wzrostu cen nieruchomości w ostatnich latach.

Podsumowując tę część analizy, można pokusić się o metaforę: rynek nieruchomości jest jak statek wycieczkowy - płynie powoli, ma ogromną bezwładność, i choć czasem zmienia kurs, to gwałtowne zwroty czy natychmiastowe zatrzymanie są niemożliwe. To raczej powolna delikatną korektę, z jaką możemy mieć do czynienia w 2024 roku, a nie wejście na kurs kolizyjny prowadzący do znaczących spadków.

Prognozy cen nieruchomości w dłuższej perspektywie

Zostawiając za sobą analizę najbliższych miesięcy roku 2024, warto podnieść wzrok i spojrzeć na rynek nieruchomości w szerszym, wieloletnim horyzoncie czasowym. Rynek ten charakteryzuje się cyklicznością i pewnymi fundamentalnymi siłami, które działają niezależnie od krótkoterminowych wahań i programów wsparcia. Eksperckie prognozowanie rzadko bywa bezbłędne, ale konsensus większości analiz wskazuje na utrzymanie presji wzrostowej w perspektywie kilku najbliższych lat, a nie odwrócenie trendu na stałe. Mówiąc wprost, musimy przygotować się na dalsze wzrosty cen.

Patrząc na rynek w dłuższej perspektywie, choć konkretne liczby są zawsze obarczone ryzykiem, część prognoz wskazuje, że w dwuletnim horyzoncie czasowym, czyli do końca 2025 roku, ceny nieruchomości mogą sięgną nawet 7 proc. wzrostu, a w niektórych analizach pojawiają się nawet wyższe wartości dla szczególnie dynamicznych lokalizacji. Ta prognoza opiera się na kilku kluczowych filarach makroekonomicznych i strukturalnych, które wciąż determinują dynamikę rynku mieszkaniowego w Polsce.

Jednym z głównych motorów wzrostu cen w perspektywie długoterminowej jest utrzymująca się presja inflacyjna lub oczekiwania co do niej. Nieruchomości są historycznie postrzegane jako dobra materialne, które stanowią pewnego rodzaju hedge inflacyjny. W czasach, gdy siła nabywcza pieniądza słabnie, inwestorzy i osoby posiadające nadwyżki finansowe szukają aktywów, które pomogą im przechować wartość kapitału. Nieruchomość jest w tej roli naturalnym wyborem, co podtrzymuje popyt inwestycyjny, niezależnie od popytu zaspokajającego potrzeby mieszkaniowe. Gdy "pieniądz płonie w kieszeni", często ląduje on w nieruchomościach.

Drugi fundamentalny czynnik to wspomniany już strukturalny brak podaży dostosowanej do popytu, zarówno ilościowo, jak i jakościowo. Proces deweloperski od zakupu gruntu, przez uzyskanie pozwoleń, po budowę i sprzedaż trwa kilka lat. Oznacza to, że decyzje o zmniejszeniu liczby rozpoczynanych inwestycji podjęte w okresie spowolnienia (np. po drastycznych podwyżkach stóp) będą miały swoje przełożenie na dostępną podaż dopiero za jakiś czas. Efekty obecnych ograniczeń podażowych będziemy odczuwać w 2024, 2025 roku i później, co naturalnie będzie działać na korzyść wzrostu cen, jeśli popyt utrzyma się na wystarczająco wysokim poziomie.

Kolejnym elementem układanki są potencjalne zmiany w polityce pieniężnej banku centralnego. Gdy tylko inflacja znajdzie się pod większą kontrolą, a gospodarka będzie wymagała stymulacji, można spodziewać się cyklu obniżek stóp procentowych. Niższe stopy to niższe raty kredytów hipotecznych i większa zdolność kredytowa dla potencjalnych nabywców, co natychmiast pobudziłoby popyt na szeroką skalę. Historia uczy, że momenty obniżania kosztów kredytu były katalizatorem silnych wzrostów na rynku nieruchomości. Choć timing jest niepewny, w perspektywie 2-3 lat jest to scenariusz wysoce prawdopodobny.

Czynniki demograficzne, chociaż złożone (starzenie się społeczeństwa kontra migracje wewnętrzne i zewnętrzne), wciąż generują potrzebę mieszkaniową, zwłaszcza w dynamicznie rozwijających się miastach i ich okolicach. Tworzenie się nowych, mniejszych gospodarstw domowych (np. młodzi ludzie wyprowadzający się od rodziców, rozwody) podtrzymuje zapotrzebowanie na nowe "kąty". To jest podstawowa siła rynkowa, której nie da się zignorować przy długoterminowych prognozach.

Dodatkowo, nie bez znaczenia pozostaje ewentualny napływ kapitału z zagranicy czy powrót krajowych inwestorów, którzy szukają bezpiecznej przystani dla swoich środków. W warunkach niepewności na innych rynkach finansowych, kapitał spekulacyjny często ląduje w nieruchomościach, traktując je jako stabilną lokatę. To dodaje kolejną warstwę popytu, niezwiązanego bezpośrednio z potrzebą mieszkaniową, a raczej z poszukiwaniem zysku lub ochrony wartości.

Musimy również brać pod uwagę rosnące standardy budownictwa i regulacje dotyczące efektywności energetycznej. Nowe przepisy zmuszają deweloperów i osoby budujące domy do stosowania droższych materiałów i rozwiązań, co siłą rzeczy przekłada się na wyższe koszty realizacji i docelowe ceny nieruchomości. Chociaż to zjawisko jest pozytywne z punktu widzenia ekologii i komfortu życia, dla rynku oznacza dalsze wzrosty cen związane ze "zieloną" transformacją w budownictwie, a także koszty adaptacji starszych budynków do nowych norm.

W tym kontekście, scenariusz stabilizacji cenowej w 2024 roku, przechodzącej w powolny, umiarkowany wzrost w latach 2025-2026, wydaje się być najbardziej prawdopodobny. Rynek zareaguje na ewentualne obniżki stóp procentowych i utrzymujący się popyt fundamentalny. Wielu ekspertów uważa, że obecne ceny, choć wysokie, odzwierciedlają nową rynkową rzeczywistość kosztową i popytową po wstrząsach ostatnich lat. "Czekać na krach" może okazać się strategią kosztowną w dłuższym okresie, gdy ceny nieruchomości wciąż będą piąć się w górę, nawet jeśli wolniej niż w szalonym okresie po pandemii czy pod wpływem programów wsparcia.

Nie można wykluczyć, że czynniki zewnętrzne, jak globalne recesje czy nieprzewidziane wstrząsy gospodarcze, mogłyby wpłynąć na dynamikę cen w nieoczekiwany sposób. Rynek nieruchomości nie działa w próżni i jest wrażliwy na szerszy kontekst ekonomiczny. Jednak opierając się na obecnie dostępnych danych i prognozach, trajektoria długoterminowa wskazuje raczej na kontynuację trendu wzrostowego, co sprawia, że pytanie "Czy domy będą tanieć?" w kontekście horyzontu 2-3 lat, brzmi coraz mniej prawdopodobnie. Potencjalne zmiany będą znaczące w kontekście dynamiki, ale nie kierunku cen.